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La questione del rinnovo dell’amministratore di condominio è una tematica sempre presente nei condomini di tutta Italia. Si assiste in alcuni casi ad amministratori che non vengono riconfermati, ad esempio per mancanza del quorum deliberativo per la sua riconferma (pari alla maggioranza dei presenti che rappresentano almeno il 50% dei millesimi) ma che comunque continuano a svolgere il loro ruolo di amministratore (cosiddetto regime di prorogatio). Sul punto la previsione di cui all’articolo 1129 crea non pochi dubbi in merito alla sua interpretazione, prevedendo che: “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.
Gli interrogativi che sorgono in merito a tale norma sono numerosi:
- dopo la scadenza del primo anno serve un’altra riconferma?
- in caso di mancata riconferma negli anni successivi l’amministratore può continuare ad agire liberamente?
Su alcuni di questi interrogativi fa chiarezza la recente sentenza numero 1249 pronunciata dal Tribunale di Pisa in data 11 ottobre 2023.
La vicenda
Nella vicenda sottoposta all’attenzione del tribunale toscano, un’amministratrice chiede al giudice la condanna dell’ex condominio da lei amministrato per il mancato pagamento di compensi professionali relativi alla seconda annualità nonché il risarcimento del danno per revoca ingiustificata ed anticipata del mandato.
Gli aspetti da tener a mente in questo caso sono:
- durata dell’incarico dell’amministratore;
- diritto al risarcimento del danno in caso di revoca dell’incarico dell’amministratore.
La durata dell’incarico dell’amministratore di condominio
Circa il primo aspetto il tribunale afferma che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata (articolo 1129, comma 10, codice civile), ovviamente nel caso che sia tacitamente rinnovato. Ciò significa che l’amministratore non ha un vero e proprio diritto alla durata biennale dell’incarico. Nel caso in esame, la nomina dell’amministratrice è avvenuta nel febbraio 2018 e, con la delibera avvenuta l’anno successivo, a febbraio 2019, l’assemblea ha deciso di nominare un nuovo amministratore. Ciò significa che non può parlarsi di revoca bensì semplicemente di mancato rinnovo automatico.
L’amministratore di condominio ha diritto a compenso e risarcimento?
Il secondo aspetto, quello riguardante il risarcimento in caso di revoca anticipata dell’amministratore è altresì previsto dal nostro Codice civile, sempre all’articolo 1129, numero 11, dove si afferma che: “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio“.
Dettò ciò per valutare se sussiste il diritto al risarcimento del danno in caso di revoca anticipata dell’amministratore, occorre valutare quando, dal punto di vista temporale, è intervenuta la revoca. Nel caso in esame, premesso che non può parlarsi di revoca bensì di mancato rinnovo, lo stesso è avvenuto alla scadenza del mandato annuale e pertanto l’amministratore non può legittimamente vantare alcun risarcimento.
Infine, un’ulteriore questione riguarda le spese anticipate e rendicontate dall’amministratore sotto l’annualità del suo mandato, sussistendo un caso di necessità ed urgenza della gestione straordinaria per la caduta di porzioni di intonaco della facciata sulla pubblica via, fatti debitamente documentati. Su tale aspetto, gli articoli 1135 e 1720 del Codice civile fondano la legittimità dell’amministratore a chiedere il rimborso delle anticipazioni avvenute.