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Cedolare secca al 10%, cosa cambia

31 mar 2014, pubblicato da Vittoria Giannuzzi in: Acquisto, vendita, affitto Consumi Crisi Economica Economia Primo piano Tassazioni 

La Gazzetta ufficiale del 28 marzo scorso ha reso operativo il Decreto legge numero 47, dal titolo alquanto emblematico: “Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”. Tra le diverse novità – si va dalla deduzione dai redditi di impresa del 40% dei ricavi derivanti dai canoni di locazione per quelle aziende che costruiscono o recuperano alloggi per l’edilizia sociale, al piano di alienazione di alcuni alloggi Iacp per recuperarne degli altri, da importanti modifiche operative nella gestione degli appalti pubblici fino ai nuovi fondi a sostegno all’affitto e della morosità incolpevole – la più importante in merito al settore casa, senza dubbio, è l’abbassamento del 10% della cedolare secca sui contratti di locazione abitativa. Cosa cambia per i proprietari? E soprattutto, a chi conviene passare a questo regime e per chi resta più conveniente il pagamento ordinario dell’Irpef? Proviamo a capirci di più.

Cos’è la cedolare secca e cosa è cambiato

La cedolare secca è una tipologia di fiscalità che si propone in alternativa alla tassazione Irpef quando si affitta un immobile e che consiste nel sottoporre il reddito da locazione abitativa ad un prelievo definito, senza poter quindi contare sulle detrazioni previste ai fini Irpef.

La tassazione era fissata al 21% tanto per i contratti ordinari (di mercato, quelli 4+4), e al 15% per quelli a canone concordato (quelli, per intenderci, che applicano affitti regolati da accordi territoriali): per questi ultimi, però, adesso si passa al 10%, creando un dislivello forte, in grado di indurre molti locatori con canone di mercato a cambiare tipologia di contratto. Dobbiamo infatti tenere a mente che, ormai, in molte città quella linea di separazione tra i prezzi di locazione concordata e quelli di mercato si è ormai fatta davvero labile.

Chi ha già optato per la cedolare secca non deve fare niente: l’aliquota ridotta verrà automaticamente applicata dall’Agenzia delle Entrate. Se il contratto, invece, è stato registrato senza questa opzione, nel senso che il locatore aveva scelto l’Irpef, ma decide di cambiare, vi è una precisa procedura.

Come cambiare

Innanzitutto, il passaggio dal canone di mercato alla cedolare secca può avvenire solo se vi è un accordo tra il proprietario e l’inquilino: i due soggetti dovranno, infatti, risolvere il vecchio contratto d’affitto – sul quale vige l’imposta del 21% – per poter sottoscrivere un contratto nuovo che permetta al proprietario di godere dell’aliquota abbassata. In questo caso occorre in primis che il locatore dichiari al locatario la sua rinuncia agli adeguamenti del canone in base all’Istat, poi che si faccia il passaggio a canone concordato e, quindi, comunicare all’Agenzia delle Entrate la volontà di seguire questo nuovo regime di canone (attraverso il mod. 69).

In questo modo, la cedolare secca va ad inglobare e sostituire tutte le altre possibili imposte legate alla locazione: non solo l’Irpef, come detto, ma anche l’imposta di registro annuale ed il bollo. Adempimenti, scadenze e modalità di pagamento sono gli stessi dell’Irpef.

Quanto si risparmia e a chi non conviene

Queste le informazioni più importanti in merito alla cedolare secca. Ma quanto possono sorridere i padroni di casa alle prese con la locazione? Chi sceglie di convertirsi alla cedolare secca risparmieranno cifre sostanziose: si parte da un minimo di 529 euro per canoni annui fino a 15.000 euro, per arrivare ad un massimo di 1.850 euro per canoni superiori ai 75.000 euro l’anno. Non a tutti, però, la “nuova” cedolare secca conviene: non è la scelta migliore per i contribuenti i cui redditi provengono tutti da canoni di affitto, come per chi, in totale, dichiara redditi inferiori a 7.500 euro: questo perché l’applicazione dell’imposta sostitutiva non consente poi deduzioni o detrazioni delle spese sostenute.

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