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Le delibere assembleari di condominio sono la traccia scritta delle decisioni prese dai condòmini riuniti in assemblea. Possono avere diverse finalità, come ad esempio la nomina dell’amministratore, l’approvazione del bilancio, la delibera di lavori di manutenzione.
L’assemblea condominiale è l’organo deliberante riconosciuto dall’ordinamento giuridico italiano, e disciplinato dal codice civile italiano. Perciò, la legge riconosce la possibilità di poter impugnare le deliberazioni approvate in assemblea. Ecco come e quando si possono contestare.
Che valore ha una delibera di assemblea condominiale?
Le delibere assembleari possono essere vincolanti per tutti i condomini, anche per quelli assenti, dissenzienti o per chi si astiene al voto in assemblea. Quindi vengono discusse e approvate con maggioranza degli intervenuti in assemblea, e almeno metà del valore dell’edificio.
Tuttavia, esse possono essere invalidate e impugnate in alcune condizioni. Vediamo quando e come si possono impugnare.
Quando si possono impugnare le delibere di condominio?
Le delibere approvate in assemblea di condominio possono essere impugnate da uno o più condòmini, in caso di vizi di forma o di contenuto. Esse possono essere impugnate per i seguenti motivi.
Vizi di forma
Ossia nei casi di mancanza di convocazione regolare dell’assemblea, di quorum non raggiunto, o per errata verbalizzazione.
Vizi di contenuto
Quando c’è il sospetto che le delibere possano essere contrarie alla legge, al regolamento di condominio o al buonsenso.
Come impugnare le delibere di condominio?
L’impugnazione delle delibere assembleari deve essere proposta entro 30 giorni dalla data dell’approvazione della delibera per i condomini assenti o dissenzienti, e dalla data di comunicazione della delibera per i condomini presenti.
Può essere proposta con un ricorso al Tribunale ordinario. Il ricorso deve essere depositato in cancelleria del Tribunale, e notificato all’amministratore di condominio e agli altri condomini tramite raccomandata A/R o PEC.
Una volta presentato ricorso, il Tribunale si riunisce in camera di Consiglio, e decide sull’impugnazione della delibera assembleare. In caso di accoglimento del ricorso, la delibera sarà annullata.
Prima di impugnare una delibera assembleare è consigliabile tentare la strada del dialogo, e consultare un avvocato per valutare la fondatezza delle proprie ragioni e per essere assistiti nel corso del processo.
La procedura corretta per impugnare una delibera di condominio
Ecco i passi da seguire, in ordine, per impugnare una delibera di assemblea condominiale, e le fasi che seguiranno alla presentazione del ricorso da parte di uno, o più condomini.
Redazione del ricorso
Il ricorso deve essere redatto da un avvocato e deve contenere le seguenti informazioni:
- Indicazione del Tribunale adito;
- Generalità del ricorrente (condomino impugnante);
- Generalità dell’amministratore di condominio e degli altri condomini;
- Indicazione della delibera impugnata;
- Motivi di impugnazione;
- Conclusioni, con la richiesta di annullamento della delibera.
Notifica del ricorso
Il ricorso a questo punto deve essere notificato all’amministratore di condominio e ai condomini.
Deposito del ricorso
Il ricorso viene depositato in cancelleria presso il Tribunale adito.
Costituzione delle parti
L’amministratore di condominio e gli altri condomini che intendono resistere all’impugnazione devono costituirsi in giudizio entro 20 giorni dalla notifica del ricorso.
Fase istruttoria
Il Tribunale può disporre l’istruttoria del processo, che può comprendere l’assunzione di testimoni e la produzione di documenti.
Fase decisionale
Il Tribunale decide sull’impugnazione della delibera con sentenza. La sentenza può essere di accoglimento o di rigetto dell’impugnazione.
Appello
Contro la sentenza del Tribunale è possibile proporre appello entro 30 giorni dalla sua notifica.
Cassazione
Avverso la sentenza della Corte d’Appello è possibile proporre ricorso per cassazione entro 60 giorni dalla sua notifica.
Quali delibere si possono impugnare?
Alcuni esempi concreti di delibere impugnabili possono aiutarci a compiere passi in modo consapevole e informato. Ecco alcuni casi in cui è possibile farlo:
- delibere che approvano spese non giustificate o non conformi al bilancio preventivo;
- delibere che nominano un amministratore non in possesso dei requisiti di legge;
- delibere che limitano illegittimamente l’uso dei beni comuni;
- delibere che discriminano uno o più condomini.
È importante sapere che non tutte le delibere impugnabili sono necessariamente annullate dal Tribunale. Il giudice valuterà la fondatezza dei motivi di impugnazione e deciderà in merito.
Inoltre, l’impugnazione di una delibera può essere un processo costoso e lungo, con spese variabili che possono dipendere anche dall’esito del giudizio. Per questi motivi, è consigliabile cercare di risolvere le controversie condominiali in via bonaria, prima di ricorrere all’autorità giudiziaria, con spese e tensioni che si possono evitare.