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L’opera del giurista Norberto Bobbio riecheggia ancora oggi, a ricordarci che “i nostri diritti non sono altro che i doveri degli altri nei nostri confronti”. Soprattutto nel mondo delle contrattazioni immobiliari e delle locazioni questa regola tacita trova il suo naturale equilibrio e l’armonia nelle leggi scritte. Perciò non basta il buonsenso: i diritti e doveri dell’inquilino (affittuario), e i diritti e doveri del padrone di casa (detto anche locatore), sono stabiliti per legge, secondo un impianto normativo che tende a tutelare soprattutto la parte più debole. Ma questa tendenza non esclude il padrone dalla sfera di diritti che si rifanno alla tutela e alla difesa più generale del diritto reale di proprietà.
Gli articoli dal 1571 al 1614 del Codice civile italiano stabiliscono le regole generali per la stipula del contratto di locazione. Mentre la legge 431 del 1998, con i successivi decreti attuativi, è il principale punto di riferimento normativo per le locazioni ad uso abitativo. Ci sono poi i contratti concordati stabiliti dagli accordi territoriali. Infine ci sono i diritti del padrone di casa che decide di vendere il suo immobile.
Ecco una panoramica sintetica di una fetta importante nell’universo dei diritti.
Tutti i diritti del padrone di casa in caso di affitto
I diritti delle parti in causa (proprietario locatore, proprietario venditore, inquilino o compratore) sono generalmente scritti in chiaro in un contratto. Alcuni sono stati acquisiti nel tempo diventando legge. Altri sono universali e accettati da sempre.
In un contratto di affitto, il padrone di casa, proprietario di un immobile, può in sintesi rivendicare i seguenti diritti:
- Ricevere il canone di affitto nella somma pattuita;
- Essere informato su chi abita nella casa;
- Stabilire se l’inquilino può subaffittare l’immobile;
- Essere informato su lavori eseguiti e da eseguire in casa, anche se a carico dell’inquilino;
- Effettuare lavori in casa, sempre d’accordo con l’inquilino su tempi e modalità;
- Ricevere la casa nello stesso stato in cui è stata consegnata alla firma del contratto.
Quello che non può assolutamente fare è entrare in casa senza permesso da parte dell’inquilino, perché è vero che l’immobile è di sua proprietà, ma nel momento in cui lo cede in affitto perde il diritto di godimento.
Inoltre, a seconda delle tipologie di contratto previste per legge, il proprietario può:
- Richiedere il deposito cauzionale per tutelarsi dai possibili danni;
- Chiedere la risoluzione del contratto entro tre mese da quando viene a conoscenza di possibili mutamenti di destinazione d’uso del suo immobile o danni da parte dell’inquilino;
- Prima dell’esecutività dello sfratto, può richiedere un supplemento del canone pari al 25% in più se l’inquilino non lascia l’immobile nella data decisa da un giudice;
- Non rinnovare il contratto (a seconda delle tipologie contrattuali), dando disdetta motivata 6 mesi prima della scadenza e secondo motivazioni previste dalla legge;
- Subentrare nell’immobile (in particolari condizioni può subentrare lui, o un suo familiare, alla prima scadenza del contratto, con disdetta motivata).
I diritti del padrone in caso di vendita della casa
Più complesso sarebbe il caso in cui il proprietario decidesse di vendere l’immobile. A questo punto il diritto italiano si rifà alla disciplina della compravendita. Inoltre subentrano altri soggetti, per la presenza dei quali la tutela dei diritti del proprietario possono essere delegati a esterni. Sicuramente il proprietario venditore ha il diritto di ricevere dall’acquirente l’integrale pagamento a saldo del prezzo pattuito con la stipula dell’atto notarile. Dal contratto preliminare di vendita, senza l’effettivo acquisto, il proprietario di casa ha pieno diritto sull’utilizzo e sulla proprietà del bene.