Chi abita nelle metropoli più grandi, in cui ogni quartiere rappresenta una città nella città, oppure in località in cui il turismo è particolarmente sviluppato, saprà già di cosa parliamo: oggi approfondiamo la particolare forma di edilizia abitativa rappresentata dal supercondominio. Vediamo insieme di cosa si tratta.

Definizione e caratteristiche

Per supercondomini si intendono quei complessi edilizi costituiti da dei fabbricati che, pur autonomi, condividono tra loro dei servizi comuni: dalle aree di parcheggio a quelle ludiche, dagli impianti di riscaldamento e condizionamento alle strutture sportive, fino al portierato e ai servizi di pulizia. Questa particolare organizzazione abitativa nasce con l’obiettivo di razionalizzare e gestire al meglio le spese comuni e le risorse condivise tra i condomini: le città si allargano e, soprattutto nelle periferie, danno sempre più spazio alla creazione di ampie zone residenziali dotate di tutti i comfort.

Il codice civile non fornisce una regolamentazione di questa struttura edilizia, relativamente molto giovane: occorre considerarla come una comunione o come un condominio? Per sciogliere i nostri dubbi possiamo, per fortuna, trovare indicazioni dalla giurisprudenza. In particolare, la Cassazione ha messo un punto fermo nella materia, sostenendo come i supercondomini debbano essere trattati, per molti aspetti, alla stregua di un condominio: se gli spazi e i servizi comuni che legano gli immobili tra loro devono considerarsi in comunione tra tutti i condomini, per tutti gli altri elementi “accessori” occorre considerare il supercondominio come un condominio vero e proprio. Questo dato di fatto si ripercuote, in primo luogo, sul pagamento delle spese: vanno pagate in base ai millesimi di proprietà (a meno che non sia deciso diversamente) se si riferiscono a elementi funzionali e indispensabili per gli immobili; vanno pagate in parti uguali tra i condomini quelle relative ai beni in comunione (come piscine o campi sportivi).

La gestione di un supercondominio

Come si amministra un supercondominio? Come se fosse un’unica compagine condominiale. C’è bisogno, in sintesi, di un’assemblea (che deve essere composta da tutti i membri dei singoli condomini che lo compongono, e non dai singoli amministratori), di un amministratore (di solito, viste le dimensioni, si tratta di una società amministrativa e non un singolo individuo) e, se i supercondomini sono più di 11, di un regolamento interno. Ancora una volta, possiamo identificarlo come un normale condominio per quel che riguarda i beni che permettono l’accesso e il godimento dei diversi edifici, e come una comunione tra i condomini per i beni dal godimento fine a se stesso. Evidentemente, non è possibile fare delle generalizzazioni, ma occorre esaminare caso per caso la gestione e il processo decisionale da seguire.

Supercondomini famosi!

Per chiarire meglio la natura di supercondominio la TV ci viene incontro, offrendoci più di un esempio di questa struttura abitativa: uno per tutti, ricordate il serial anni Novanta Melrose Place? Le vicissitudini dei protagonisti avevano come scenario prediletto quello del complesso di appartamenti, un supercondominio, appunto, situato a West Hollywood, un famoso distretto di Los Angeles. La piscina, la lavanderia e altri elementi comuni agli appartamenti dei ragazzi rappresentano gli elementi che definiscono in pieno questa struttura abitativa. Parlando poi di serial italiani, anche le vicende che coinvolgono i protagonisti di Un Posto al Sole, storica soap opera RAI in onda senza interruzioni dal 1996, hanno luogo principalmente in un unico supercondominio.