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Prestito vitalizio ipotecario, che cos’è e cosa cambia da oggi

27 mar 2015, pubblicato da Vittoria Giannuzzi in: Acquisto, vendita, affitto Crisi Economica Economia Mutui Primo piano 

In questi giorni il cosiddetto “prestito vitalizio ipotecario” è uno dei temi  più discussi nel settore casa: una nuova legge approvata negli scorsi giorni ha modificato e snellito le regole di questa tipologia di finanziamento, che potrebbe diventare un’opportunità per alcuni soggetti in difficoltà. Facciamo insieme il punto.

Che cos’è il mutuo inverso

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento mutuata dal mercato anglosassone (lì viene definito “home equity loan”) che non è altro che un mutuo inverso, al contrario: in pratica, chi possiede già una casa può darla in ipoteca alle banche per ottenere un prestito. Seppur già presente nel nostro mercato finanziario, ha fatto fatica a diffondersi per via delle regole troppo rigide in vigore finora. Regole modificate dalla Commissione Finanze del Senato, con l’obiettivo di proporre agli anziani in difficoltà un’alternativa alla nuda proprietà – quella tipologia di vendita immobiliare che permette, in buona sintesi, di vendere la proprietà della casa ma non il suo usufrutto, consentendo all’anziano di vivere nella casa il resto della sua vita – e al tradizionale mutuo liquidità.

Come funziona e cos’è cambiato

In sintesi: il proprietario che si trova ad aver bisogno di soldi può chiedere alla banca di convertire parte del valore (di mercato) di un immobile di sua proprietà in contanti, chiedendo un finanziamento pari a quel valore e dando come garanzia l’ipoteca iscritta sulla casa. Questo denaro può essere speso senza che il proprietario debba perdere l’usufrutto dell’immobile e lasciare così la casa. Il proprietario, poi, può scegliere di ripagare gli interessi oppure può demandare anche questo pagamento ai suoi eredi, i quali a loro volta rimborseranno la banca del capitale e degli eventuali interessi oppure lasceranno che questa rilevi il bene ipotecato.

La prima variazione alle vecchie regole è legata all’età del richiedente, abbassata da 65 a 60 anni; altra novità consiste nella possibilità di concordare le modalità di rimborso degli interessi, per i quali non si applica la capitalizzazione annuale. Nel nuovo testo, poi, vengono indicati i casi che danno la possibilità alla banca di chiedere in un unico blocco il rimborso integrale del debito: dalla morte del soggetto finanziato al trasferimento ad altri della proprietà o del diritto di godimento dell’immobile, fino al compimento di atti che riducano drasticamente il valore della casa. Se uno di questi casi si verifica, e entro 12 mesi non viene rimborsato il prestito, la banca ha il diritto di vendere l’immobile al valore di mercato, riprendendosi il credito.

Un’interessante novità è rappresentata dall’applicazione delle agevolazioni fiscali normalmente previste per i mutui e gli altri prestiti a medio-lungo termine, come l’esenzione delle imposte di bollo, registro, catastali e ipotecarie in luogo di un’imposta sostitutiva.

I numeri

La quota massima a cui chi chiede un prestito vitalizio è calcolata sulla base del valore di perizia della casa e varia a seconda dell’età del richiedente: dal 15% che si può concedere a un 60-65enne fino al 50-55% per un 90enne.

Il Sole 24ORE ha provato a fare un esempio, considerando la richiesta di un 70enne che possiede un’abitazione che vale 250 mila euro. Può richiedere al massimo il 20% del suo valore, pari a 50mila euro. Il prestito non prevede alcuna rata: il capitale gli viene erogato in un’ unica soluzione mentre gli interessi sono capitalizzati alla scadenza. Il richiedente dovrà scegliere tra due strade: la prima è quella di non effettuare alcun pagamento degli interessi, lasciando però ai suoi eredi un ammanco maggiore; la seconda è di pagare perlomeno gli interessi e lasciare agli eredi solo l’ammanco dei 50mila euro iniziali. A loro volta, gli eredi potranno decidere se restituire la somma (e gli eventuali interessi) alla banca e tenersi l’immobile, oppure venderlo autonomamente oppure ancora affidare alla banca anche la vendita dell’immobile, per rimborsare il debito e ricevere solo la rimanenza.

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